CÔNG TY LUẬT TNHH MINH DŨNG

      Theo nội dung được thông qua, Quốc hội cho phép kế thừa các kết quả nghiên cứu, nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai trong hồ sơ dự án Luật theo Tờ trình số 136/TTr-BNNMT của Chính phủ. Việc “kế thừa” này cho thấy cơ quan lập pháp không bắt đầu lại từ đầu mà tận dụng toàn bộ quá trình chuẩn bị chính sách trước đó, qua đó rút ngắn thời gian hoàn thiện khung pháp lý và sớm đưa giải pháp vào áp dụng thực tế.

       Tuy nhiên, Nghị quyết không đưa vào một số nội dung quan trọng như phân cấp, phân quyền; quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; cũng như quy định liên quan đến việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Lý do là các vấn đề này đã được điều chỉnh trong các Nghị quyết và Nghị định ban hành trước đó. Điều này đồng nghĩa với việc Nghị quyết 339/NQ-CP không làm thay đổi nền tảng quản lý đã được xác lập mà tập trung xử lý các vướng mắc trong quá trình thực thi.

        Về mặt thủ tục lập pháp, quyết nghị giao Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thừa ủy quyền Thủ tướng ký Tờ trình của Chính phủ để trình Quốc hội xem xét thông qua theo trình tự, thủ tục rút gọn. Việc áp dụng thủ tục rút gọn phản ánh yêu cầu cấp thiết phải xử lý ngay những khó khăn phát sinh trong thực tiễn, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án đang bị đình trệ do chồng chéo hoặc cách hiểu chưa thống nhất giữa các địa phương. Nghị quyết có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành, qua đó tạo cơ sở pháp lý tức thời để các cơ quan quản lý và doanh nghiệp có thể vận dụng.

         Từ góc độ doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản, ý nghĩa của Nghị quyết cần được nhìn nhận một cách thận trọng và đầy đủ. Đối với các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, mặc dù quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị thay đổi căn bản, nhưng việc các nội dung này đã được điều chỉnh ở cấp Nghị quyết và Nghị định trước đó đòi hỏi doanh nghiệp phải tiếp tục rà soát kỹ hồ sơ pháp lý tại địa phương. Nghị quyết 339 không tạo ra cơ chế “mở” đột ngột, mà chủ yếu nhằm đảm bảo việc áp dụng quy định hiện hành được thống nhất và khả thi hơn.

          Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sáp nhập dự án hoặc nhận chuyển nhượng một phần dự án, doanh nghiệp vẫn cần thực hiện đầy đủ quy trình kiểm tra pháp lý. Việc thẩm định tình trạng quy hoạch, nghĩa vụ tài chính về đất đai, điều kiện chuyển nhượng và tính hợp lệ của hồ sơ vẫn là yêu cầu bắt buộc. Nghị quyết mang tính chất tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực thi chứ không làm thay đổi ngay lập tức cấu trúc quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đất đai.

          Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp nên chủ động rà soát toàn bộ hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác đầu tư, cũng như các hợp đồng BT, BTO nếu có liên quan đến quỹ đất hoặc nghĩa vụ giao đất, cho thuê đất. Việc cập nhật điều khoản bảo đảm liên quan đến giấy tờ đất, tình trạng phê duyệt quy hoạch và nghĩa vụ tài chính sẽ giúp hạn chế rủi ro khi cơ quan nhà nước áp dụng các hướng dẫn chi tiết sau Nghị quyết.

           Bên cạnh đó, kiểm tra thời hiệu, tính đầy đủ và tính hợp lệ của hồ sơ pháp lý dự án trước khi thực hiện nhận chuyển nhượng là bước không thể bỏ qua. Trong nhiều trường hợp, vướng mắc không nằm ở chính sách mới mà nằm ở sự thiếu đồng bộ của hồ sơ cũ, đặc biệt đối với các dự án đã trải qua nhiều giai đoạn điều chỉnh quy hoạch hoặc thay đổi chủ đầu tư.

          Doanh nghiệp cũng cần theo dõi sát các văn bản hướng dẫn chi tiết của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng như chỉ đạo thực hiện tại từng địa phương. Trên thực tế, hiệu quả của Nghị quyết phụ thuộc nhiều vào cách thức triển khai ở cấp tỉnh, nơi trực tiếp phê duyệt hồ sơ, xác nhận điều kiện chuyển nhượng và thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

          Một khía cạnh quan trọng khác là công tác truyền thông và quản trị rủi ro. Trong trường hợp việc áp dụng Nghị quyết dẫn tới thay đổi về quy trình phê duyệt hoặc kéo dài thời gian xử lý hồ sơ, doanh nghiệp nên chuẩn bị sẵn phương án thông báo cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp hoặc đối tác tài chính. Việc minh bạch thông tin và chủ động giải thích căn cứ pháp lý sẽ giúp duy trì niềm tin thị trường, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật đất đai thường có tác động dây chuyền tới dòng tiền và tiến độ dự án.

         Có thể thấy rằng Nghị quyết 339/NQ-CP không phải là một cuộc cải cách toàn diện mới, mà là bước điều chỉnh cần thiết nhằm bảo đảm tính thông suốt của hệ thống pháp luật đất đai. Đối với luật sư và bộ phận pháp chế doanh nghiệp, đây là thời điểm cần tăng cường rà soát, tư vấn phòng ngừa và cập nhật kịp thời các hướng dẫn thực thi. Việc hiểu đúng bản chất “tháo gỡ vướng mắc thi hành” thay vì kỳ vọng vào thay đổi căn bản sẽ giúp doanh nghiệp xây dựng chiến lược pháp lý phù hợp, an toàn và bền vững hơn trong giai đoạn hiện nay.