CÔNG TY LUẬT TNHH MINH DŨNG

Đặt cọc mua đất nhưng việc sang tên kéo dài lâu năm có được không? Người mua đất tự ý bỏ cọc có phải trả bồi thường không? Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc phải công chứng hay không theo quy định hiện nay?

Đặt cọc mua đất nhưng việc sang tên kéo dài lâu năm có được không?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo như quy định trên thì pháp luật không quy định thời gian cụ thể cho việc đặt cọc mua đất mà thời hạn đặt cọc do các bên tự thỏa thuận.

Việc sang tên kéo dài nhiều năm có thể được chấp nhận nếu cả hai bên đồng ý và có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc.

 

Đặt cọc mua đất nhưng việc sang tên kéo dài lâu năm có được không? Người mua đất tự ý bỏ cọc có phải trả bồi thường không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng đặt cọc mua đất là một giao dịch dân sự.

 Quảng cáo

Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Do đó, không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc mua đất phải công chứng, chứng thực.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro pháp lý thì có thể thực hiện công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.

Người mua đất tự ý không thực hiện việc đặt cọc có phải chịu bồi thường không?

Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên.

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

Do đó, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.

Về việc bồi thường thiệt hại, theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, cần xem xét các trường hợp sau:

(1) Trường hợp có thiệt hại thực tế: Nếu người bán bị thiệt hại (như mất chi phí, thu nhập hoặc chịu tổn thất do người mua bỏ cọc), thì người mua phải bồi thường thiệt hại và mất luôn tiền đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

(2) Trường hợp không có thiệt hại: Nếu việc bỏ cọc không gây thiệt hại thực tế cho người bán, thì người mua chỉ mất số tiền đã đặt cọc, không phải bồi thường thêm.

(3) Trường hợp có thỏa thuận riêng: Hai bên thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

- Nếu có quy định bồi thường: người mua vừa mất tiền cọc, vừa phải bồi thường.

- Nếu không quy định bồi thường: người mua chỉ mất tiền cọc.

Như vậy, người mua đất tự ý bỏ cọc thông thường chỉ mất tiền đặt cọc, không phải bồi thường thêm, trừ khi trong hợp đồng có thỏa thuận về bồi thường hoặc gây thiệt hại thực tế cho người bán.